Ποια είναι η σημερινή αξία του σπιτιού σου. Γράφει ο Γιώργος Λαμπίρης

Η κρίση έπληξε ανεπανόρθωτα την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων. Το ελληνικό όνειρο για την απόκτηση ενός σπιτιού άρχισε να καταρρέει, αν κανείς λάβει υπόψη του ότι, σύμφωνα με την Ομοσπονδία Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, η τελευταία χρονιά που κινήθηκε με αυξητικές τάσεις η αγορά ακινήτων, ήταν το 2007. Δείτε τα στοιχεία που δείχνουν τη διαφορά στις τιμές των ακινήτων την περίοδο που η κρίση ήταν ακόμα ένα άγνωστο λήμμα για το λεξικό των περισσοτέρων Ελλήνων. Παράλληλα σας παρουσιάζουμε τις τιμές ανά τετραγωνικό, όπως αυτές διαμορφώνονται σήμερα σε μία προσπάθεια να μάθουμε «πόσο αξίζει το σπίτι μας». 
Πτώση από 50% έως και 60%....
Αναλύοντας τους παράγοντες της πτώσης, ο αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών, Ελευθέριος Ποταμιάνος, εξηγεί πως μέσα σε μία οκταετία -2007 έως 2015-, η κτηματαγορά μεσοσταθμικά σε όλη την Αττική αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα έχει σημειώσει πτώση από 50% έως και 60%. 

Τιμές Ακινήτων 15ετίας  / Τετραγωνικό  2007 & 2015
Δήμος	Εμπορικές Αξίες	Σημερινές Εμπορικές
	Μεταχειρισμενων	Αξίες (Μέσος Όρος
	(Μεσος όρος) 2007	Μεταχειρ.) 2015
	Μέση κατοικια 100 τμ.	Μέση κατοικια 100 τμ.
Περάματος	1.100	600
Ιλίου	1.300	800
Δάφνης	1.500	1.000
Πετρούπολης	1.600	1.100
Δραπετσώνας	1.200	700
Αγίων Αναργύρων	1.350	1.000
Περιστερίου	1.700	1.150
Κερατσινίου	1.100	700
Κρωπίας	1.600	1.000
Μαρκοπούλου	1.500	1.000
Γαλατσίου	1.600	1.100
Αγίου Δημητρίου	1.500	1.100
Ν. Φιλαδέλφειας	1.600	1.100
Βύρωνα	1.600	1.050
Γέρακα	1.700	1.100
Ζωγράφου	1.750	1.200
Μελισσίων	2.000	1.500
Παλλήνης	1.600	1.200
Παιανίας	1.500	1.250
Βριλησίων	1.900	1.400
Αγίας Παρασκευής	2.200	1.400
Ηλιούπολης	1.700	1.300
Κορυδαλλού	1.300	900
Αργυρούπολης	1.700	1.200
Ν. Ψυχικού	2.500	1.500
Χολαργου	2.200	1.300
Ηρακλείου	1.800	1.000
Νίκαιας	1.400	800
Ν. Ιωνίας	1.600	1.100
Αμαρουσιου	2.200	1.300
Πειραιώς	1.300	700
Χαλανδρίου	2.400	1.300
Κηφισιάς	2.500	1.600
Αλιμου	2.200	1.400
Ν. Σμύρνης	1.600	1.200
Βούλας	3.000	1.700
Π. Φάληρο	2.300	1.200
Μοσχάτου	1.300	700
Καλλιθέας	1.400	800
Γλυφάδας	2.600	1.600
Βουλιαγμένης	4.000	2.200
Εκάλης	3.500	1.700
Π. Ψυχικό	4.000	2.200
πηγή : Kyros Real Estate

Οι παράγοντες

«Υπάρχει μείωση σε όλο το φάσμα των ακινήτων. Ο φόβος, η ανησυχία, και κυρίως ο ψυχολογικός παράγοντας είναι μερικοί από τους παράγοντες που ωθούν σε μεγαλύτερη πτώση», σημειώνει ο κύριος Ποταμιάνος.

«Σε κάθε περίπτωση ο δανεισμός, η μείωση των εισοδημάτων, η φορολογία είναι μερικοί ακόμη παράγοντες. Κυρίως όμως για τη μείωση που παρουσιάστηκε το 2014, σημαντική ευθύνη έχει ο ΕΝΦΙΑ. Μεγάλο ποσοστό ιδιοκτητών αναγκάστηκε να πουλήσει όλα του τα ακίνητα», προσθέτει ο αντιπρόεδρος των μεσιτών.

«Η μείωση πλήττει κυρίως τα σπίτια δεκαπενταετίας. Στα νεόδμητα το ποσοστό δεν είναι τόσο μεγάλο, αλλά και εκεί υπάρχει σημαντική υποχώρηση. Η νέα κατοικία ωστόσο διατηρεί το πλεονέκτημα του καινούργιου».

Τιμές Νεόδμητων Ακινήτων
Δήμος	Σημερινές Εμπορικές
	Αξίες (Μέσος Όρος)
	Μέση κατοικια 100 τμ.
Περάματος	1.100
Ιλίου	1.500
Δάφνης	1.600
Πετρούπολης	1.800
Δραπετσώνας	1.400
Αγίων Αναργύρων	1.600
Περιστερίου	1.700
Κερατσινίου	1.400
Κρωπίας	1.600
Μαρκοπούλου	1.600
Γαλατσίου	1.700
Αγίου Δημητρίου	1.600
Ν. Φιλαδέλφειας	1.700
Βύρωνα	1.700
Γέρακα	1.700
Ζωγράφου	1.600
Μελισσίων	2.000
Παλλήνης	1.700
Παιανίας	1.700
Βριλησίων	2.200
Αγίας Παρασκευής	2.100
Ηλιούπολης	1.800
Κορυδαλλού	1.600
Αργυρούπολης	1.700
Ν. Ψυχικού	2.500
Χολαργου	2.300
Ηρακλείου	1.900
Νίκαιας	1.600
Ν. Ιωνίας	1.800
Αμαρουσιου	2.000
Πειραιώς	1.500
Χαλανδρίου	2.200
Κηφισιάς	2.700
Αλιμου	2.000
Ν. Σμύρνης	1.800
Βούλας	3.000
Π. Φάληρο	2.200
Μοσχάτου	1.500
Καλλιθέας	1.600
Γλυφάδας	2.700
Βουλιαγμένης	3.500
Εκάλης	2.500
Π. Ψυχικό	3.500
	πηγή : Kyros Real Estate

Ένα σπίτι μπορεί να κοστίζει όσο ένα καλό ακίνητο - Μας συμφέρει να πουλήσουμε σήμερα το σπίτι μας;

Στο ερώτημα εάν μας συμφέρει αυτή τη στιγμή να πουλήσουμε κάποιο ακίνητο, το οποίο έχουμε στην κατοχή μας για να απαλλαγούμε από αυτό, εμφανίζεται αρνητικός. «Αυτή τη στιγμή αντιθέτως, προσφέρεται η μοναδική ευκαιρία σε κάποιον επενδυτή, να αγοράσει ένα ακίνητο. Οι τιμές των ακινήτων κυμαίνονται σήμερα κάτω από τις πραγματικές. Σε πολλές των περιπτώσεων είναι σχεδόν εξευτελιστικές. Όσο λιγότερα είναι τα τετραγωνικά, η τιμή ενός ακινήτου μπορεί να είναι ανάλογη με εκείνη ενός καλού αυτοκινήτου. Οι τιμές πώλησης σχεδόν σε όλη την Αττική αγγίζουν τα όρια των αντικειμενικών, και ακόμα χαμηλότερα. Θα μπορούσε κανείς επίσης, να συγκρίνει τις τιμές για ένα μικρό ακίνητο με την αγορά μίας θέσης στάθμευσης, κυρίως σε περιοχές με χαμηλότερες τιμές». 

«Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει πέραν του έτους τι θα συμβεί στην αγορά ακινήτων. Μπορούμε να έχουμε εικόνα για το 2016 ίσως, αλλά όχι για το 2017. Όποιος κάνει αυτού του είδους τις προβλέψεις είναι βέβαιο ότι θα πέσει έξω.

Όλοι θυμόμαστε πολύ χαρακτηριστικά τις προβλέψεις που έλεγαν ότι το 2010, το 2011, το 2012 θα έχει παρέλθει η κρίση στην κτηματαγορά και θα έχουν ανακάμψει τα ακίνητα. Όλα αυτά όμως για να γίνουν απαιτούν σταθερό φορολογικό πλαίσιο, εισροή ξένων επενδύσεων και απορρόφηση μεγάλου μέρους των προς πώληση ακινήτων.

Εφόσον ισορροπήσει η αγορά μπορούμε πλέον να συζητάμε για ανάκαμψη, χωρίς όμως να μπορούμε να προσδιορίσουμε το πότε», προσθέτει ο Ελευθέριος Ποταμιάνος. 

«Αντιστάθηκαν» οι τουριστικές και οι εκτός Αττικής περιοχές

Εξετάζοντας το εάν υπάρχουν περιοχές, οι οποίες κατάφεραν παρά την κρίση να διατηρήσουν την αξία των ακινήτων, σημειώνει ότι κυρίως οι τουριστικές περιοχές ήταν εκείνες οι οποίες «αντιστάθηκαν». 

«Πρόκειται κυρίως για πολύ συγκεκριμένα ακίνητα, τα οποία παρόλ’ αυτά έχουν υποστεί με τη σειρά τους σημαντική μείωση λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος. Οι περιοχές, οι οποίες εμφανίζουν καλύτερη εικόνα είναι κυρίως οι τουριστικές περιοχές, αλλά και περιοχές εκτός Αττικής. Και εκεί σημειώθηκε πτώση, αλλά της τάξεως του 30% έως 35% το πολύ. Δεν αγγίζει το 50% και 60% της Αττικής». 

Σχετικά με το αν εμφανίζεται επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά απαντάει ότι είναι υπαρκτό ανεξαρτήτως ακινήτου. «Ωστόσο οι άνθρωποι, οι οποίοι ψάχνουν σήμερα να αγοράσουν, αναζητούν τιμές μεγάλης ευκαιρίας». 

Τιμές κάτω του κόστους

Ο αντιπρόεδρος των μεσιτών εξηγεί ότι στην παρούσα χρονική στιγμή, εάν κάποιος θέλει να κάνει μία επένδυση, έχει συμφέρον να προβεί σε αγορά ακινήτου δεκαπενταετίας και όχι νεόδμητου ή παλαιότερου. «Το ακίνητο δεκαπενταετίας, το οποίο πληροί τις σύγχρονες προδιαγραφές είναι προτιμότερο ως επένδυση. Και από πλευράς τιμής και από πλευράς προδιαγραφών. Το νεόδμητο παρουσιάζει σημαντικά έξοδα και δεν μπορεί να πουληθεί τόσο εύκολα από τον κατασκευαστή, ο οποίος προσπαθεί να βγάλει και κάποιο κέρδος. Σας θυμίζω ότι αυτή τη στιγμή υπάρχουν περιοχές της Αθήνας, οι οποίες «πουλάνε» σε τιμές κάτω του κόστους κατασκευής. Το εμπορικό κόστος κατασκευής είναι γύρω στα 1.000 με 1.100 ευρώ το τετραγωνικό, επομένως μπορεί κάποιος να βρει ακίνητο σε τιμές κάτω από τις προαναφερόμενες, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται το ποσοστό αξίας γης», συμπληρώνει. 

Τι αναμένουμε φορολογικά – Η μείωση των αντικειμενικών

Αναφερόμενη στη μείωση των αντικειμενικών αξιών, η φοροτεχνικός Σάντρα Γεράγγελου, υπενθυμίζει ότι υπάρχει σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία επιβάλλει ουσιαστικά να εφαρμοστεί η τροποποίηση έως και το τέλος Ιουνίου. «Η αναπροσαρμογή υπολογιζόταν αρχικά στο 30%, η οποία δεν θα γίνει οριζόντια τελικά, αλλά θα εξαρτηθεί από την περιοχή. Σε άλλες περιοχές δηλαδή θα μειωθεί σε ποσοστό μικρότερο του 30% και σε άλλες θα φτάσει έως και το 30%. Μέχρι στιγμής πάντως δεν έχει γίνει γνωστό σε ποιες περιοχές θα μειωθεί και πόσο ακριβώς. Ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος θα αντικατασταθεί, θα υπολογίζεται επίσης στις καινούργιες αντικειμενικές αξίες, οπότε περιμένουμε να έχουμε νεότερα επ’ αυτού έως και το καλοκαίρι. Τυπικά όμως δεν έχει καταργηθεί και αναμένουμε τον καινούργιο φόρο». 

«Πάντως, για το 2015 δεν θα πληρώσουμε ΕΝΦΙΑ, καθώς θα έπρεπε να έχουν εκδοθεί τα εκκαθαριστικά και να ξεκινήσουν οι δόσεις για το τρέχον έτος, επομένως η πληρωμή του καινούργιου φόρου θα γίνεται από το καλοκαίρι και μετά. Ο φόρος μεταβίβασης ήδη υπάρχει και ανέρχεται στο 3% , ενώ υπάρχει αναστολή του φόρου υπεραξίας στο 15% έως το τέλος του 2016, οπότε δεν θα υπολογίζεται υπεραξία. Στα καινούργια ακίνητα ισχύει ο ΦΠΑ 23%, χωρίς να υπάρχει κάποια πρόβλεψη για μείωσή του. Μία νέα ρύθμιση που ισχύει τον τελευταίο ένα μήνα αφορά κυρίως τους εργολάβους και τα νεόδμητα. Όταν δηλαδή είχαν απούλητα ακίνητα ήταν υποχρεωμένοι να κάνουν αυτοπαράδοση. Ουσιαστικά έπρεπε να πουλήσουν το διαμέρισμα στον εαυτό τους και να πληρώσουν τον ΦΠΑ. Είχαν υποχρέωση να το κάνουν εντός τετραετίας από την ημερομηνία ολοκλήρωσης της οικοδομής. Πλέον όμως δεν ισχύει το διάστημα της τετραετίας, αλλά όταν αποφασίσουν να κάνουν αυτοπαράδοση υποχρεούνται να αποδίδουν και τον ΦΠΑ», σημειώνει η φοροτεχνικός.

Μία ακόμα αλλαγή που επηρεάζει και τις μεταβιβάσεις έχει να κάνει με τη φορολογία εισοδήματος, όπως εξηγεί η κυρία Γεράγγελου. «Στο εξής ως πόθεν έσχες θα λαμβάνεται υπόψη η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι η αντικειμενική του αξία. Αν για παράδειγμα έχει αντικειμενική είναι 100.000 και το έχουμε αγοράσει πληρώνοντας 80.000 ευρώ, τότε λαμβάνεται υπόψη ως πόθεν έσχες το ποσό των 80.000 ευρώ, το οποίο αναγράφεται στο συμβόλαιο. Επίσης αναμένεται να αλλάξει ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος υπολογίζεται ακόμα βάσει αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Και αυτό όμως θα τροποποιηθεί. Στο μέλλον οι φόροι μεταβίβασης θα υπολογίζονται επίσης με βάση το ποσό αγοράς του ακινήτου, το οποίο αναγράφεται στο συμβόλαιο». 

Κάποιοι έσπευσαν να «ξεφορτωθούν» ακίνητη περιουσία

Σχολιάζοντας το τοπίο που επικρατεί στην αγορά ακινήτων από την πλευρά του, φοροτεχνικός Πέτρος Μπογράκος, επισημαίνει ότι κάποιοι φορολογούμενοι λόγω της αδυναμίας να συντηρήσουν τα ακίνητά τους, προσπάθησαν να απαλλαγούν από αυτά. Ένα φαινόμενο το οποίο, όπως επισημαίνει έγινε εντονότερο κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2014, σε μία προσπάθεια να προλάβουν να πουλήσουν πριν κλείσει το φορολογικό έτος.

Κλειδί η μείωση του ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων

«Να σας επισημάνω πάντως, ότι ένα σημαντικό όπλο θα ήταν η μείωση του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα. Έχει μεγάλη διαφορά να πληρώνει κάποιος 23% ΦΠΑ, σε σχέση με μία πιθανή μείωση στα επίπεδα του 13% ή και χαμηλότερα. Είναι απαγορευτικό για πολλούς ενδιαφερόμενους να αγοράσουν ένα ακίνητο όταν αυτό κοστίζει 100.000 ευρώ και καλούνται με τον ΦΠΑ να καταβάλουν 123.000 ευρώ για να το αποκτήσουν», συμπληρώνει ο κύριος Μπογράκος. 

Τράπεζα της Ελλάδος: Για ποιους λόγους «βουλιάζει» η αγορά των ακινήτων

Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος σχετικά με την κίνηση του κλάδου. 

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην τελευταία έκθεσή της, η οποία παρουσιάζει τα αποτελέσματα για το τρίτο τρίμηνο του 2014, οι βασικοί παράγοντες πτώσης της αγοράς ακινήτων είναι: 

- Η υπέρµετρη φορολόγηση.

- Η οικονοµική και πολιτική αβεβαιότητα.

- Η ανεπαρκής παροχή ρευστότητας από το χρηµατοπιστωτικό σύστηµα.

- Η αβεβαιότητα σε σχέση µε την έναρξη των πλειστηριασµών από τα πιστωτικά ιδρύµατα.

- Η υψηλή ανεργία.

Μείωση 52,2% στις μεταβιβάσεις



Με βάση την ίδια έκθεση, το 46% των ερωτηθέντων εκτιµά ότι το τρίτο τρίµηνο του2014 οι αγοραίες αξίες παρέµειναν οι ίδιες σε σχέση µε το δεύτερο τρίμηνο τρίµηνο. 

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αναφέρουν ότι κατά το α' τρίµηνο του 2014 καταγράφεται ραγδαία πτώση των μεταβιβάσεων ακινήτων σε σχέση µε το αντίστοιχο τρίµηνο του2013. 

Πρόκειται για μείωση της τάξεως του -52,2%. Η μείωση αυτή αποδίδεται στα προβλήµατα που δηµιουργήθηκαν κατά τον υπολογισµό του φόρου υπεραξίας. Προβλήματα τα οποία ανέστειλαν σηµαντικό ποσοστό των προγραµµατισµένων κινήσεων, µέχρι την επίλυση των επιµέρους ζητηµάτων. 

Υπολογίζοντας με βάση τα ίδια στοιχεία τη μείωση των αγοραπωλησιών από το 2008 έως και τα 2013, αγγίζει σε ποσοστό το 72,3%.