Διευρύνεται μέρα με τη μέρα το χάσμα που χωρίζει τις αντικειμενικές τιμές από την πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας. Το αποτέλεσμα είναι να αυξάνεται και το μέγεθος της αδικίας που βιώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι διαπιστώνουν ότι θα φορολογηθούν για άλλον ένα χρόνο με βάση τις τιμές του 2007....οι οποίες είχαν υποστεί ελάχιστες αλλαγές σε σχέση με εκείνες του 2004, όταν η χώρα βίωνε μια διαφορετική πραγματικότητα από τη σημερινή.
Επί της ουσίας δηλαδή, οι ιδιοκτήτες φορολογούνται σήμερα με βάση τις αντικειμενικές τιμές που ορίστηκαν όταν η αγορά βρισκόταν στο απόγειό της, οι αυξήσεις τιμών ήταν συνεχείς και οι τράπεζες είχαν κορυφώσει τη στρατηγική της επέκτασής τους στην αγορά στεγαστικής πίστης, με συνεχείς προσφορές και προωθητικά προγράμματα για να δελεάσουν υποψήφιους αγοραστές.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Μαρούσι ή το Ηράκλειο, οι σημερινές εμπορικές τιμές υπολείπονται των αντικειμενικών πάνω από 30%, με αποκορύφωμα βέβαια τις περιοχές του Ψυχικού και της Βουλιαγμένης, όπου η απόκλιση ξεπερνά το 50%. Είναι ενδεικτικό ότι μετά τις νέες αντικειμενικές του Παλαιού Ψυχικού το 2011 και παρά τις φετινές διορθώσεις, η ανώτατη τιμή στην περιοχή παραμένει στις 10.000 ευρώ/τ.μ., με αποτέλεσμα ο μέσος όρος τους να διαμορφώνεται σε 7.250 ευρώ/τ.μ., όταν οι πωλούμενες κατοικίες κινούνται πέριξ των 3.000 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 58,5% χαμηλότερα.
Το φαινόμενο της μείωσης των εμπορικών τιμών κάτω από τις αντικειμενικές έκανε αρχικά την εμφάνισή του πριν από περίπου 18 μήνες, επηρεάζοντας κυρίως τις ακριβές περιοχές. Η Εκάλη, η Βούλα και η Κηφισιά αποτέλεσαν μερικές από τις πρώτες περιπτώσεις περιοχών όπου όλο και περισσότερες αγοραπωλησίες πραγματοποιούνταν κάτω από την αντικειμενική τιμή.
ΠΑΤΗΣΤΕ ΠΑΝΩ ΣΤΗ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ και διαβάστε πως διαμορφώνεται η απόκλιση αντικειμενικών - εμπορικών τιμών στην αγορά κατοικίας σήμερα
Σήμερα, αποτελούν τον κανόνα και όχι την εξαίρεση. Όσο όμως η κρίση βάθαινε και οι τιμές μειώνονταν, ή τάση αυτή επεκτεινόταν και στις «μεσαίες» περιοχές, όπως το Παλαιό Φάληρο, το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, η Γλυφάδα και το Ν. Ηράκλειο. Σήμερα, τείνει να γίνει καθεστώς στο σύνολο της αγοράς, καθώς έχει επηρεάσει ακόμα και πιο φθηνές περιοχές του Λεκανοπεδίου, όπως το Μοσχάτο, τη Καλλιθέα και το Γαλάτσι. Όσο, μάλιστα, οι τιμές καταγράφουν πτώση τόσο αυξάνεται το χάσμα και μεγαλώνει η φορολογική αδικία για τους ιδιοκτήτες.
Από την αγορά πάντα προκύπτει επίσης ότι όσο λιγότερα νεόδμητα ακίνητα διαθέτει μια περιοχή τόσο μεγαλύτερη είναι και η απόκλιση μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής αξίας. Η εξήγηση γι’ αυτό είναι το ότι οι κατασκευαστές δεν πωλούν κάτω από την αντικειμενική, σε αντίθεση με τους ιδιώτες πωλητές, οι οποίοι κατά κανόνα δέχονται τιμές κάτω της αντικειμενικής για το παλαιό ακίνητό τους.
Ο παραλογισμός του σημερινού τρόπου φορολόγησης είναι προφανής, ιδίως αν συνεκτιμηθεί ότι η σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς μοιάζει με σκηνικό από ταινία τρόμου, σε σχέση με το 2007. Οι εμπορικές τιμές των κατοικιών θα ολοκληρώσουν το 2013 με πτώση 40% κατά μέσο όρο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σε σχέση με το τέλος του 2008, ενώ οι τράπεζες έχουν επί της ουσίας διακόψει κάθε χρηματοδότηση στεγαστικού δανείου, τουλάχιστον έως ότου ρυθμίσουν τα «κόκκινα» δάνεια.
Εν μέσω αυτού του κλίματος, συνεχίζουν να επιβάλλονται νέοι φόροι ακινήτων με βάση ανύπαρκτες αξίες, σαν να μην πέρασε μια μέρα από το 2007. Αγνοείται έτσι η κρίση που μεσολάβησε και δεν αναπροσαρμόζονται οι αντικειμενικές τιμές ώστε να ανταποκρίνονται στη σημερινή πραγματικότητα, καθώς σε μία τέτοια περίπτωση είναι δεδομένο ότι τα φορολογικά έσοδα θα μειώνονταν. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και το ίδιο το ΔΝΤ, σε σχετική του έκθεση, εξέφραζε αμφιβολίες για τον ενιαίο φόρο ακινήτων επικαλούμενο, μεταξύ άλλων, και το γεγονός ότι η μέθοδος υπολογισμού του φόρου δεν σχετίζεται επαρκώς με την εμπορική αξία του ακινήτου, ακριβώς λόγω της διαφοράς που έχει προκύψει μεταξύ της αντικειμενικής και της πραγματικής τιμής.
Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, αντιπρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, «στο σύνολο των δήμων της χώρας, οι εμπορικές τιμές έχουν υποχωρήσει κάτω από τις αντικειμενικές. Όσο και να μη συμφέρει το κράτος από πλευράς φορολογικών εσόδων, οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν προς τα κάτω, καθώς μόνο έτσι θα διορθωθεί η εικόνα της αγοράς, ώστε αυτή να μπορέσει να πραγματοποιήσει ένα νέο ξεκίνημα».
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι αντικειμενικές αξίες είναι πλασματικές και δημιουργούν τεράστιο πρόβλημα με τους δυσβάστακτους φόρους, έμμεσους ή άμεσους, που συνδέονται με αυτές. Άλλωστε, σχεδόν 20 επιμέρους φόροι ακινήτων συνδέονται με τις αντικειμενικές τιμές, όπως ο φόρος μεταβίβασης, οι φόροι κληρονομίας και γονικής παροχής και φυσικά τα τεκμήρια διαβίωσης, που περιλαμβάνουν και την ακίνητη περιουσία.
Επί της ουσίας δηλαδή, οι ιδιοκτήτες φορολογούνται σήμερα με βάση τις αντικειμενικές τιμές που ορίστηκαν όταν η αγορά βρισκόταν στο απόγειό της, οι αυξήσεις τιμών ήταν συνεχείς και οι τράπεζες είχαν κορυφώσει τη στρατηγική της επέκτασής τους στην αγορά στεγαστικής πίστης, με συνεχείς προσφορές και προωθητικά προγράμματα για να δελεάσουν υποψήφιους αγοραστές.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Μαρούσι ή το Ηράκλειο, οι σημερινές εμπορικές τιμές υπολείπονται των αντικειμενικών πάνω από 30%, με αποκορύφωμα βέβαια τις περιοχές του Ψυχικού και της Βουλιαγμένης, όπου η απόκλιση ξεπερνά το 50%. Είναι ενδεικτικό ότι μετά τις νέες αντικειμενικές του Παλαιού Ψυχικού το 2011 και παρά τις φετινές διορθώσεις, η ανώτατη τιμή στην περιοχή παραμένει στις 10.000 ευρώ/τ.μ., με αποτέλεσμα ο μέσος όρος τους να διαμορφώνεται σε 7.250 ευρώ/τ.μ., όταν οι πωλούμενες κατοικίες κινούνται πέριξ των 3.000 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 58,5% χαμηλότερα.
Το φαινόμενο της μείωσης των εμπορικών τιμών κάτω από τις αντικειμενικές έκανε αρχικά την εμφάνισή του πριν από περίπου 18 μήνες, επηρεάζοντας κυρίως τις ακριβές περιοχές. Η Εκάλη, η Βούλα και η Κηφισιά αποτέλεσαν μερικές από τις πρώτες περιπτώσεις περιοχών όπου όλο και περισσότερες αγοραπωλησίες πραγματοποιούνταν κάτω από την αντικειμενική τιμή.
ΠΑΤΗΣΤΕ ΠΑΝΩ ΣΤΗ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ και διαβάστε πως διαμορφώνεται η απόκλιση αντικειμενικών - εμπορικών τιμών στην αγορά κατοικίας σήμερα
Σήμερα, αποτελούν τον κανόνα και όχι την εξαίρεση. Όσο όμως η κρίση βάθαινε και οι τιμές μειώνονταν, ή τάση αυτή επεκτεινόταν και στις «μεσαίες» περιοχές, όπως το Παλαιό Φάληρο, το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, η Γλυφάδα και το Ν. Ηράκλειο. Σήμερα, τείνει να γίνει καθεστώς στο σύνολο της αγοράς, καθώς έχει επηρεάσει ακόμα και πιο φθηνές περιοχές του Λεκανοπεδίου, όπως το Μοσχάτο, τη Καλλιθέα και το Γαλάτσι. Όσο, μάλιστα, οι τιμές καταγράφουν πτώση τόσο αυξάνεται το χάσμα και μεγαλώνει η φορολογική αδικία για τους ιδιοκτήτες.
Από την αγορά πάντα προκύπτει επίσης ότι όσο λιγότερα νεόδμητα ακίνητα διαθέτει μια περιοχή τόσο μεγαλύτερη είναι και η απόκλιση μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής αξίας. Η εξήγηση γι’ αυτό είναι το ότι οι κατασκευαστές δεν πωλούν κάτω από την αντικειμενική, σε αντίθεση με τους ιδιώτες πωλητές, οι οποίοι κατά κανόνα δέχονται τιμές κάτω της αντικειμενικής για το παλαιό ακίνητό τους.
Ο παραλογισμός του σημερινού τρόπου φορολόγησης είναι προφανής, ιδίως αν συνεκτιμηθεί ότι η σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς μοιάζει με σκηνικό από ταινία τρόμου, σε σχέση με το 2007. Οι εμπορικές τιμές των κατοικιών θα ολοκληρώσουν το 2013 με πτώση 40% κατά μέσο όρο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σε σχέση με το τέλος του 2008, ενώ οι τράπεζες έχουν επί της ουσίας διακόψει κάθε χρηματοδότηση στεγαστικού δανείου, τουλάχιστον έως ότου ρυθμίσουν τα «κόκκινα» δάνεια.
Εν μέσω αυτού του κλίματος, συνεχίζουν να επιβάλλονται νέοι φόροι ακινήτων με βάση ανύπαρκτες αξίες, σαν να μην πέρασε μια μέρα από το 2007. Αγνοείται έτσι η κρίση που μεσολάβησε και δεν αναπροσαρμόζονται οι αντικειμενικές τιμές ώστε να ανταποκρίνονται στη σημερινή πραγματικότητα, καθώς σε μία τέτοια περίπτωση είναι δεδομένο ότι τα φορολογικά έσοδα θα μειώνονταν. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και το ίδιο το ΔΝΤ, σε σχετική του έκθεση, εξέφραζε αμφιβολίες για τον ενιαίο φόρο ακινήτων επικαλούμενο, μεταξύ άλλων, και το γεγονός ότι η μέθοδος υπολογισμού του φόρου δεν σχετίζεται επαρκώς με την εμπορική αξία του ακινήτου, ακριβώς λόγω της διαφοράς που έχει προκύψει μεταξύ της αντικειμενικής και της πραγματικής τιμής.
Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, αντιπρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, «στο σύνολο των δήμων της χώρας, οι εμπορικές τιμές έχουν υποχωρήσει κάτω από τις αντικειμενικές. Όσο και να μη συμφέρει το κράτος από πλευράς φορολογικών εσόδων, οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν προς τα κάτω, καθώς μόνο έτσι θα διορθωθεί η εικόνα της αγοράς, ώστε αυτή να μπορέσει να πραγματοποιήσει ένα νέο ξεκίνημα».
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι αντικειμενικές αξίες είναι πλασματικές και δημιουργούν τεράστιο πρόβλημα με τους δυσβάστακτους φόρους, έμμεσους ή άμεσους, που συνδέονται με αυτές. Άλλωστε, σχεδόν 20 επιμέρους φόροι ακινήτων συνδέονται με τις αντικειμενικές τιμές, όπως ο φόρος μεταβίβασης, οι φόροι κληρονομίας και γονικής παροχής και φυσικά τα τεκμήρια διαβίωσης, που περιλαμβάνουν και την ακίνητη περιουσία.
Αναρτήσεις
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου
ΠΕΣ ΤΗΝ ΑΠΟΨΗ ΣΟΥ ΧΩΡΙΣ ΥΒΡΕΙΣ. Παρατηρούμε ακραίες τοποθετήσεις αναγνωστών. ΠΑΡΑΚΛΗΣΗ δεν θέλουμε να μπαίνουμε στη δύσκολη θέση να μην βάζουμε ΟΛΑ τα σχόλια. Δόξα στο Θεό η Ελληνική γλώσα είναι πλούσια ωστε να μην χρειάζονται ακραίες εκφράσεις.